Kannattaako tässä markkinatilanteessa ostaa remontoitu vai remontoimaton asunto
Ostajan markkina
Juuri nyt eletään edelleen erikoista ajanjaksoa Suomen asuntomarkkinassa. Kokonaiskuvassa (makrotasolla, eli koko Suomea koskien) puhutaan, ja on puhuttu jo pidemmän aikaa, ostajan markkinasta, laskevista myyntihinnoista ja pidentyneistä myyntiajoista sekä myyjien ahdingosta.
Mitä on ostajan markkina käytännön tasolla. Tarkastelemme asiaa kolmesta näkökulmasta, ostajan, myyjän ja kiinteistövälityksen näkökulmasta. Koko Suomen asuntomarkkinatilannetta emme tässä edes yritä arvioida, vaan tutkimme sitä minkä paremmin tunnemme, mikrotasoa. Tässä tapauksessa Nokian kaupungin kokoista mikrotasoa.
Tutkintatapamme ei ole vähääkään tieteellinen vaan ainoastan toiminnallinen. Me emme haastattele suurta määrää alan toimijoita, vaan juttelemme aiheesta luontevasti oman liiketoimintamme arkisissa tapaamisissa.
Tapasimme hiljakkoin pitkän linjan kiinteistövälittäjän erään asunnon yksityisnäytöllä. Olimme kohteessa potentiaalisen ostajan asemassa. Kohde oli alkuperäiskuntoinen asunto, joka oli tullut myyntiin edellisenä päivänä. Samalla kun tutustuimme asuntoon, kävimme välittäjän kanssa keskustelua asunnon pyydetystä myyntihinnasta. Kerroimme pitävämme pyydettyä hintaa korkeana suhteessa asunnon kuntoon ja remonttitarpeeseen. Välittäjä perusteli meille pyyntihintaa asunnon sijainnilla ja kertoi, että jos asunto olisi remontoitu, se olisi jo myyty. Päätimme kysyä häneltä, mikä olisi hänen arvionsa samaisen asunnon toteutuvasta myyntihinnasta remontoituna. Hänen vastauksensa tuli kuin sen kuuluisan apteekin hyllyltä, mutta se sai meidät entistä pohdiskelevammiksi. Olimme ymmällämme, koska tiedämme hyvinkin tarkkaan, mitä tuon kokoisen ja kuntoisen asunnon remontti pitää sisällään ja myös sen, mitä se maksaa. Tässä tapauksessa, välittäjän esittämällä toteutuvalla myyntihinnalla, remontti ei maksaisi itseään takaisin jos asunnon laittaisi heti remontin jälkeen uudelleen myyntiin. Harva tietysti vasta ostamaansa ja remontoimaansa asuntoa heti myisikään, vaan jäisi nauttimaan asumisesta ja samalla arvonnousu pitäisi huolen remonttikuluista. Ainakin muuttovoittoalueella. Ei huolen häivää.
Meidän mielestä kaikki ei kuitenkaan nyt tässä yhtälössä täsmää. Kerrataan aiempi, eli välittäjän mukaan kyseinen asunto olisi jo myyty, jos se olisi remontoitu. Myyntiaika olisi siinä tapauksessa todella lyhyt, vain vuorokausi, joka olisi lähes kuin ”vanhoina, hyvinä aikoina”. Toteutunut myyntihinta olisi välittäjän meille arvioima, remontoidun asunnon hinta.
Nyt on hyvä palata lähtötilanteeseen, eli tarjolla oleva asunto ei ole remontoitu vaan se on alkuperäiskuntoinen. Oletamme melko turvallisin mielin, että useimmat asunnonostajat haluavat kodikseen remontoidumman asunnon kuin tämä yksilö tällä hetkellä on. Remontin voi tehdä itse tai sen voi teettää alan toimijoilla ja sen voi myös toteuttaa halutessaan osissa, kuluja jaksottaen. Tässä kohteessa kuitenkin, meidän mielestämme vieläpä varsin perustellusti, pyydetystä myyntihinnasta pitäisi pystyä neuvottelemaan huomattavastikin alaspäin. Toisaalta ketäpä tämä nyt yllättää, mehän olemme kohteessa ostajan roolissa ja nythän on ne ostajan markkinatkin. T Asia ei kuitenkaan ole meidän mielestä aivan näin yksiselitteinen.
Ostajan markkina näkyy tällä hetkellä niin, että vaikkapa Etuovea selailemalla löytyy lähes sivukaupalla tasavertaisia kohteita, jotka vain pysyvät ja pysyvät myynnissä viikosta ja kuukaudesta toiseen. Tästä ostaja voi tulla siihen johtopäätökseen, että kaikki kyseiset kohteet ovat yksinkertaisesti ylihintaisia, eikä niihin kannata tutustua lähemmin. Kun sitten myyntiin ilmestyy kohde, jonka pyyntihinta poikkeaa selvästi alle edellä mainituista ja on ehkäpä vielä ”herkullisesti” jätetty juuri jonkin raja-arvohinnan alle (vaikkapa esim. alle satatuhatta- rajan), saattaa ostajalle tulla tunne, että nyt syliin tipahti oikein herkkutilaisuus. Tässä piilee kuitenkin vaara. Voi nimittäin olla niin, että houkuttelevan halvalta tuntuva kohde onkin aivan ylihintainen remppakohde. Alkuperäiskuntoisen myyjällä (tai hänen välittäjällään) voi nimittäin olla nyt kiusaus hinnoitella kohde hiukan hintavammaksi, koska se erottuu joka tapauksessa hintansa puolesta edukseen.
Samaan aikaan hyväkuntoisten ja/tai remontoitujen asuntojen myyjillä on kovat ajat; ostotarjoukset ovat hävyttömän alhaisia tai niitä ei tule ollenkaan. Voi olla että asunto ei herätä kiinnostusta lainkaan ja ostajat tuntuvat suorastaan loistavan poissaolollaan. Ostajan markkinassa ostaja voi suurella todennäköisyydellä löytää hyvään hintaan, hyväkuntoisen tai jopa lähes uutta vastaavaan kuntoon remontoidun kodin itselleen tai huonommassa tapauksessa päätyä maksamaan liian kalliin hinnan alkuperäiskuntoisesta asunnosta. Ei ole ostajalla helppoa, ei edes ostajan markkinassa. Saapa nähdä muistammeko kukaan enää mitään tästä ajasta opittua, kun seuraavat myyjän markkinat taas alkavat. Joka tapauksessa asuntokauppa on kahden kauppaa ostajan ja myyjän. Jos toinen ei saavu paikalle, ei tule kauppoja! Rohkeata osto- ja myyntimieltä kaikille, markkinasta riippumatta!